3 月，厦门出台培育发展新型消费工作方案，发展 首店经济 、鼓励即时消费；武汉培育建设国际消费中心城市，力争 2025 年社零总额达 9000 亿元。市场表现方面，2023 年 1-2 月，全国商办开发投资额同比下降 13.7%，新开工面积同比下降 11.2%，销售面积同比下降 25.0%；2023 年 1-3 月，全国 300 城商办用地推出与成交规划建筑面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅下跌，平均溢价率同比下降。行业动态方面，华润万象生活、中海商业等多家企业公布 2022 年业绩，招商商管召开 2023 全国招商大会。

　　武汉培育建设国际消费中心城市，力争 2025 年社零总额达 9000 亿元

　　新房市场：2023 年 1-2 月，全国商办开发投资额同比下降 13.7%，新开工面积同比下降 11.2%，销售面积同比下降 25.0%

　　商办用地：2023 年 1-3 月，全国 300 城商办用地推出与成交规划建筑面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅下跌，平均溢价率同比下降

　　大宗交易：2023 年 1-3 月，中指数据共监测到商业地产大宗交易 17 笔

　　3 月 6 日，厦门市商务局、市文旅局、市体育局三个部门共同印发《2023 年厦门市培育发展新型消费促进消费提质升级工作方案》，提出拓展打造消费新场景、赋能孕育消费新模式、创新发展消费新业态及加快培育消费新热点四大项主要工作任务，着力恢复和扩大消费，培育壮大新型消费，全面推动厦门消费提质升级和高质量发展。

　　·拓展打造消费新场景：1. 构建商业消费活力圈；2. 培育夜间经济生态圈；3. 营造社区便民生活圈；4. 拓展会展数智圈。

　　·赋能孕育消费新模式：5. 发展电子商务新模式；6. 鼓励即时消费新模式；7. 促进绿色低碳消费新模式。

　　·创新发展消费新业态：8. 加强商旅文体融合发展；9. 推动跨境电商新发展；10. 促进内外贸一体化。

　　·加快培育消费新热点：11. 大力发展运动时尚消费；12. 推动老字号创新发展；13. 打造厦门舌尖消费品牌；14. 搭建消费活动新平台。

　　2023 年，中央和多地政府均把扩内需促消费摆在优先位置，厦门 2023 年政府工作报告中提出了消费增速 6.5% 的目标，同时提出 充分发挥消费基础作用，加快打造国际消费中心城市，开展各类消费促进活动，推动平台经济健康发展，发展体验式、策展型等消费新业态，大力发展会展消费、文旅消费与体育消费，持续释放消费潜力。 的工作任务。为着力恢复和扩大消费，《工作方案》围绕 新场景 新模式 新业态 新热点 四个维度，制定构建商业消费活力圈、培育夜间经济生态圈等 14 项任务，对培育壮大新型消费工作进行具体部署，鼓励以创新能力提升推动消费高质量发展。

　　2. 武汉培育建设国际消费中心城市，力争 2025 年社零总额达 9000 亿元

　　3 月 17 日，武汉市人民政府发布《关于培育建设国际消费中心城市的实施意见》，提出武汉建设国际消费中心城市的总体功能定位和目标，要着力打造世界级文旅观光、生态休闲的滨水之城，着力打造国际化时尚艺术、活力健康的大学之城，着力打造全方位数字生活、新型消费的创新之城，建设引领中部、服务全国、链接全球的独具特色的国际消费中心城市。

　　·擦亮武汉国际新名片：依托滨水之城，构建 大江大湖 + 消费 格局；依托大学之城，释放 大学 + 消费 活力；依托创新之城，促进 数字 + 消费 发展。

　　·培育国际消费新品牌：打造武汉制造品牌；打造武汉服务品牌；打造武汉文旅品牌；打造武汉康养品牌。

　　·布局消费场景新地标：建设 两江四岸 核心地标；提升消费集聚功能；构建多元包容消费空间。

　　·畅通国际消费新通道：建设国际综合交通枢纽；完善国内直达交通网络；优化城市公共交通布局；构建现代物流供应体系。

　　·营造开放交流新环境：提升国际化服务水平；拓宽对外开放交流；强化区域消费联动；完善促进消费市场机制。

　　《实施意见》立足武汉城市特色，依托滨水之城、大学之城、创新之城三大特色，提升城市国际影响力，打造武汉制造、武汉服务、武汉文旅、武汉康养四大品牌，提升武汉国际美誉度和全球知名度；消费场景方面，武汉将搭建 1+3+N 的国际消费承载空间，同时以武汉新城、长江新区为核心，谋划未来消费新空间；同时，武汉将在区位交通、营商环境等方面发力，畅通国际消费通道，营造开放交流环境。《实施意见》还提出了加强组织领导、完善政策配套、加强试点示范、加强运行监测 4 条保障措施，发布了 73 项任务清单，保障培育建设国际消费中心城市工作落到实处。

　　（一）新房市场：2023 年 1-2 月，全国商办开发投资额同比下降 13.7%，新开工面积同比下降 11.2%，销售面积同比下降 25.0%

　　图：2018-2023 年 2 月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

　　从供应端来看：全国商办物业 * 开发投资额同比下降 13.7%，新开工面积同比下降 11.2%

　　2023 年 1-2 月，全国商办物业 * 开发投资额为 1645 亿元，同比下降 13.7%，降幅较 2022 年底扩大 0.2 个百分点，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重为 12.0%，与 2022 年底持平。

　　2023 年 1-2 月，全国商办物业新开工面积为 1252 万平方米，同比下降 11.2%，降幅较 2022 年底收窄 29.9 个百分点，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由 2022 年底的 9.4% 降至 9.2%。

　　2023 年 1-2 月，全国商办物业销售面积为 901 万平方米，同比下降 25.0%，降幅较 2022 年底扩大 17.7 个百分点，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重由 2022 年底的 8.5% 降至 6.0%。

　　* 新房市场部分，商业地产指办公楼 + 商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

　　1、办公、商业开工投资：2023 年 1-2 月，商业营业用房开工投资均继续下降，办公楼投资继续下降，开工恢复增长

　　图：2020 年 2 月 -2023 年 2 月商业营业用房及办公楼开发投资额同比变化

　　图：2020 年 2 月 -2023 年 2 月以来商业营业用房及办公楼新开工面积同比变化

　　商业营业用房：2023 年 1-2 月，全国商业营业用房开发投资额为 1031 亿元，同比下降 17.0%，降幅较 2022 年底扩大 2.6 个百分点；新开工面积为 879 万平方米，同比下降 17.8%，降幅较 2022 年底收窄 24.1 个百分点。

　　办公楼：2023 年 1-2 月，全国办公楼开发投资额为 614 亿元，同比下降 7.6%，降幅 2022 年底收窄 3.8 个百分点；新开工面积为 373 万平方米，受上年同期基数较低影响，同比止降转增，增幅为 9.3%。

　　整体来看，2023 年开年，房地产市场尚未企稳，企业资金压力仍然较大，叠加商办用地供需仍缩量，商办用房开发投资额及新开工面积仍延续 2022 年下降态势。

　　2、商业、办公销售：商业营业用房、办公楼销售面积同比均下降，且降幅较 2022 年底扩大

　　图：2020 年 2 月 -2023 年 2 月全国商业营业用房、办公楼销售面积同比变化

　　商业营业用房：2023 年 1-2 月，全国商业营业用房销售面积为 655 万平米，同比下降 23.0%，降幅较 2022 年底扩大 14.1 个百分点。

　　办公楼：2023 年 1-2 月，全国办公楼销售面积为 246 万平方米，同比下降 30.0%，降幅较 2022 年底扩大 26.7 个百分点。

　　1、2023 年 1-3 月，全国 300 城商办用地推出与成交规划建筑面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅下跌，平均溢价率同比下降

　　图：2021 年 3 月 -2023 年 3 月全国 300 城商办用地成交楼面均价溢价率情况

　　2023 年 3 月：全国 300 城商办用地成交楼面均价为 2526 元 /㎡，同比下跌 44.5%，平均溢价率为 1.9%，与上年同期基本持平。

　　2023 年 1-3 月：全国 300 城商办用地成交楼面均价为 2828 元 /㎡，同比下跌 3.6%，平均溢价率为 1.6%，同比下降 1.4 个百分点。

　　图：2018 年 -2023 年 3 月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

　　图：2018 年 -2023 年 3 月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势

　　推出及成交面积：2023 年 1-3 月，一线城市商办用地推出规划建筑面积为 103 万平方米，同比增长 9.3%，成交规划建筑面积为 121 万平方米，同比下降 16.4%；二线城市商办用地推出规划建筑面积为 744 万平方米，同比增长 2.3%，成交规划建筑面积为 651 万平方米，同比下降 13.4%；三四线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为 1152 万平方米、746 万平方米，同比分别下降 21.8%、47.1%。

　　成交楼面均价及溢价率：2023 年 1-3 月，一线城市商办用地成交楼面均价为 13586 元 / 平方米，同比下跌 13.8%，二线 元 / 平方米，同比下跌 33.6%，三四线 元 / 平方米，同比上涨 15.6%。平均溢价率方面，一线城市无溢价成交地块，二线城市商办用地平均溢价率为 1.6%，BG真人官网同比下降 3.0 个百分点，三四线城市商办用地平均溢价率均为 4.1%，同比下降 0.2 个百分点。

　　（三）大宗交易：2023 年 1-3 月，中指数据共监测到商业地产大宗交易 17 笔

　　src=注：本表仅列示 3 月监测案例，交易笔数统计去掉了关联交易、项目注入房托等非市场化行为产生的交易，物业类型不包含工业。

　　华润万象生活：2022 年全年实现收入 120.16 亿元，同比增长 35.4%，毛利率 30.1%，同比下降 1.0 个百分点。其中商业运营及物业管理服务板块为人民币 42.14 亿元，同比增长 18.2%，毛利率 50.7%，同比提高 2.1 个百分点。

　　· 购物中心：截至 2022 年末，华润万象生活在营购物中心共 86 个，总面积达 920 万方，同比增长约 21%。2022 年在营购物中心实现营业额 1264 亿元，同比增长 6.3%；平均出租率 96.1%，同比下降 0.8 个百分点；业主实现租金收入 158 亿元，同比增长 4.3%；华润万象生活实现购物中心商业运营及物业管理服务收入 24.82 亿元，同比增长 16.8%，其中约 67% 的收入来自购物中心运营服务。全年新开购物中心 16 座，新签约商业轻资产外拓项目 13 个，均位于一二线城市，其中存量改造项目占比 54%。

　　· 写字楼：截至 2022 年末，华润万象生活写字楼物业在管项目共 145 个，在管面积 1052.6 万方，同比增长 28%，并为其中 27 个提供商业运营服务，在管面积 176.6 万方，27 个项目平均出租率为 80.7%，同比下降 2.0 个百分点 。2022 年，华润万象生活实现写字楼商业运营及物业管理服务收入 17.32 亿元，同比增长 20.7%，其中约 93% 的收入来自写字楼物业管理服务。

　　中海商业：截至 2022 年末，中海商业共运营 127 个项目，在营面积 759 万方，其中自持项目 114 个，在营面积 665 万方，轻资产项目 13 个，在营面积 94 万方。2022 年中海商业实现营业收入 52.6 亿元，同比增长 1.8%。

　　· 写字楼：截至 2022 年末，管理 76 栋写字楼，管理规模 430 万方，实现经营收入 34.2 亿元，成熟期项目期末出租率为 93.2%，同比上升 2.2 个百分点。

　　· 商业：截至 2022 年末，在营购物中心 25 个，管理规模 230 万方，整体销售额同比增长 11.2%，成熟期项目期末出租率为 95.7%。

　　2022 年，疫情反复等因素拖累消费市场和服务业经济恢复，商业地产市场运行承压，部分商业项目阶段性闭店，营业额、客流量下滑。面对挑战，头部企业在逆境中固本拓新，努力夯实经营能力，稳定在营项目出租率，努力保障在建项目开业进度，商业地产业务板块营收整体仍保持增长态势。

　　3 月 29 日，昆明新亚洲体育城的重要组成部分——昆明星耀广场全面开业，该项目是昆明首个运动主题商业中心，体量 10 万方，集体育、场馆、国际运动品牌、综合体育商业、健康餐饮等业态于一体，打造全天候全家庭式运动场地。

　　业态配比方面，星耀广场将商业板块中体育及泛运动业态的比例提升至 80% 以上，远超零售业态占比，为匹配运动 IP 属性，星耀广场相应匹配了 10 大主题运动场馆、体育运动品牌、综合体育用品零售、健康品牌餐饮、亲子互动教培及精品零售等消费内容。其中 10 大场馆具有行业标准规格和专业级赛事等场景，将联合相关运动机构，举办体育赛事、专业运动教培等，有助于形成圈层化客群，有助于商场汇聚人气。

　　后疫情时代，人们普遍意识到增强体质的重要性，消费者对运动健身场所的需求日益增强，部分商业地产开发运营商发力 运动经济 赛道，通过在购物中心引入专业室内运动场、开展各类运动主题活动等方式，打造运动社交新体验。

　　3 月 30 日，招商蛇口旗下招商商管 2023 全国招商大会在上海举行，未来 3 年将有 32 个商业项目入市，开启 美好向新 X+ 时代。2023 年，招商商管提出了 X+ 商业 的操盘思路，聚力发展多元商业产品线的同时，因地制宜地塑造符合时代特征、地域文化和项目禀赋的特色商业，发力独特性品牌及特色 IP，适配不同的商圈环境、客群，打造具有差异化的商业新样本，形成差异化的品牌竞争力。

　　后疫情时代，以 Z 世代为主力群体的年轻消费者更青睐与绿色、健康、人文、艺术等理念相融合，能够契合其兴趣爱好与生活方式，带来精神共鸣的实体商业。在此背景下，打造 X+ 商业 的主题型商业项目成为商业地产开发运营商为商业项目注入灵魂和生命力的重要手段之一，公园式商业、国潮购物中心等主题购物中心，以及各类主题商业街区应运而生。主题型商业通常与所在城市历史文化和人文氛围相融合，且在建筑设计、室内装修、景观环境、公共服务等多个维度融入所要表达的主题理念，充分满足目标客群的个人特征和消费偏好，成为特定生活方式的风向标和引领者。

　　2023 政府工作报告：防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求

　　●4 万 + 房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；

　　●2300 个城市地产数据、225 万宗土地的推出成交信息、40 万个住宅项目和 5 万栋商用物业的交易数据；

　　●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策；

　　●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。

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